리츠 뜻 종류

1. 리츠란?

리츠(Real Estate Investment Trust)란 부동산투자회사법 제2조 제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 및 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사를 말합니다.

 

리츠는 1960년 미국에서 최초 도입 되었으며, 한국에는 1997년 외환위기 이후 기업들의 보유 부동산 유동화를 통한 기업구조조정을 촉진하기 위해 2001년 처음 도입되었습니다. 다만, 기관투자자 중심의 투자를 벗어나지 못하여 일반국민이 리츠를 통하여 부동산에 투자할 수 있는 기회는 제한적이었습니다.

 

2018년을 기점으로 공모상장 리츠가 본격적으로 출시되기 시작하여 일반 국민의 리츠투자 기회가 계속 확대될 것으로 기대하고 있습니다. 2002년 리츠의 총 자산 규모는 5,584억 원으로 시작하여 2023년 12월 말 기준 총 370개의 리츠가 설립되었고 총 자산규모는 93.9조 원이며, 이 중 상장리츠는 23개, 총 자산 규모는 15.6조 원 수준입니다.

 

리츠 수 및 자산규모 추이

 

리츠의 장점은 일반인에게 부동산 간접투자기회를 제공하여 부동산 투자에 접근이 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자기회를 부여함으로써 일반국민의 부동산 투자를 가능하게 합니다. 이로인해 투기적 부동산 시장을 건전한 투자시장으로 전환하여 부동산 가격안정을 도모하고 자본시장에서 안정적 자금조달 기능을 해줌으로써 건설시장의 활성화를 도모합니다. 이처럼 리츠는 국내 부동산시장을 선진화하고 대외개방함으로써 경쟁력을 강하게 합니다.

 

리츠는 금리가 하락하면 낮은 대출 금리로 부동산을 매입할 수 있습니다. 조달 비용이 줄어들면 리츠 주주들에게 배당을 늘려줄 수 있어 호재로 작용합니다.

 

2. 리츠의 종류별 비교

위탁관리 및 기업구조조정리츠 구조

 

자기관리 리츠 구조

구분	위탁관리리츠	기업구조조정리츠	자기관리리츠
설립주체	발기인(발기설립)
투자대상	일반부동산/개발사업	기업구조조정용 부동산	일반부동산/개발사업
자산구성	부동산 70%, 증권 및 현금 포함 80% 이상(최저자본금 확보 이후 현금출자 가능)
영업개시	국내교통부 영업인가 사모리츠, 개발비중 30% 이하시 등록 갈음 가능	국토교통부영업인가 또는 등록(금융위사전협의)	국토교통부 영업인가 사모리츠, 개발비중 30% 이하시 등록 갈음 가능
감독	국토교통부, 금융위원회
회사형태	명목회사(SPC:AMC에 자산관리업무 위탁		실체회사(상근 임·직원)
최저자본금	50억 원(설립시 3억원)		70억 원(설립시 5억원)
주식분산	1인당 50% 이내	제한없음	1인당 50% 이내
주식공모	주식 총수의 30% 이상	의무 X	주식 총수의 30% 이상
상장	요건충족시	의무 X	요건충족시
자산운용전문인력	AMC(5인)에 위탁운용		5인(상근직 고용)
배당	90% 이상의 의무배당		50% 이상 의무배당(20201년 까지)
처분제한	최소 1년 개발후 분양시 제한없음	제한없음	최소 1년 개발후 분양시 제한없음
자금차입	자기자본의 2배이내(주총 특별 결의시 10배 이내)

 

3. 리츠의 유형

리츠의 유형
오피스 리츠	오피스 리츠는 사무실을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대합니다. 고층 프라임 빌딩에서 사무실 건물의 부대시설 등을 자산으로 보유합니다. GBD, CBD같은 오피스 구역이나 교외 지역 등 지역적 특성에 집중하기도 하고, 정부기관 또는 연구실 같은 특정 세입자에 중점을 두기도 합니다.
리테일 리츠	리테일리츠는 상가 등 소매 부동산을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대합니다. 대형 쇼핑몰, 아울렛, 백화점 등으로 자산이 구성됩니다. 리테일 리츠에는 일반 임대차 계약 외에, 임차인 유치와 관련하여 책임 임대차 계약을 맺거나 운용비용(보험료, 수선비, 재산세 등)을 임차인이 지불하는 Triple Net 방식도 있습니다.
호텔 리츠	호텔 리츠는 호텔과 리조트 등 숙박시설을 소유 및 관리하며 운영하는 리츠입니다. 호텔의 수준 및 편의시설 등의 특징에 따라 다양한 등급의 호텔을 자산으로 보유합니다. 비즈니스 여행객에서 식음업장 고객, 관관객, 휴가객에 이르기까지 다양한 손님에게 서비스와 공간을 제공합니다.
주거 리츠	주거 리츠는 다양한 형태의 주거를 소유 및 관리하며 세입자에게 공간을 임대합니다. 아파트, 기숙사, 고급 주택 등 주거목적으로 지어진 부동산을 보유합니다. 특정 지역 및 특정 주택 형태에 기반한 부동산 컨디션에 중점을 둡니다.
물류/ 산업 리츠	물류/산업 리츠는 산업 시설을 소유 및 관리하고 해당 부동산의 공간을 세입자에게 임대합니다. 창고 및 유통센터와 같은 특정유형의 부동산을 자산으로 보유합니다. 전자상거래에서 중요한 역할을 하며, 빠른 배송 수요를 충족하는데 도움이 됩니다.
복합 리츠	복합 리츠는 다양한 유형의 부동산을 소유 및 관리하고 해당 부동산의 세입자에게 임대료를 징수합니다. 예를 들어, 다양화 된 리츠는 물류센터와 주거용 부동산 등으로 자산을 구성할 수 있습니다.
데이터센터 리츠	데이터센터 리츠는 고객의 데이터를 안전하게 저장할 수 있는 시설을 소유하고 관리합니다. 무정전 전원 공급장치, 공랭식 냉각기 및 물리적 보안 시스템 등 서버와 데이터를 안전하게 유지하는 데 도움이 되는 다양한 시설과 서비스를 제공합니다.
헬스케어 리츠	헬스케어 리츠는 다양한 헬스케어 관련 부동산을 소유하고 관리하며, 임차인으로부터 임대료를 징수합니다. 노인 생활시설, 병원, 의료관련 건물, 요양원 등을 자산으로 포함합니다.
인프라 리츠	인프라 리츠는 인프라 부동산을 소유 및 관리하며, 해당 인프라를 점유하는 임차인에게 임대료를 징수합니다. 광케이블, 무선 인프라, 통신타워 및 에너지 파이프라인 등이 포함됩니다. * 국내 주식 시장에 상장되어있는 맥쿼리인프라는 리츠로 자주 오해를 받고 있으나, 맥쿼리인프라는 리츠가 아닌 인프라 관련 주식입니다. 현재 국내법 상 인프라 시설개발은 부동산 개발로 인정되지 않아, 인프라 시설 개발 및 투자가 총자산의 100분의 70 이상은 부동산이어야 한다는 부동산투자회사법 제25조 1항의 조건충족과 관련해 논의가 진행중입니다.